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小贷公司首付贷降温


目前，首付贷款的资金来源主要有两种，一是小贷公司提供的首付贷，利息较高，主要存在于二手房交易；二是由开发商垫资的“首付分期”，是一种促销新盘的手段。上述业内人士告诉记者，此前深圳楼市盛行的首付贷以第一类模式为主，但目前小贷公司提供的首付贷已大大减少。


“一般小贷公司帮忙垫资买房后，会尽快帮客户向银行申请信用贷偿还借款。现在较大问题是银行信用贷用途审核非常严格，**于个人消费，严查资金流入股市和楼市。贷款公司做起来很谨慎，担心客户较终无法从银行贷出资金。”该业内人士说。


中国证券报记者走访多家中介机构，询问可否搭线做首付贷。中介机构均表示，目前仍与外部公司合作该业务，但不建议这样操作。“现在资金成本很高，首付贷利息特别高。上月有客户因资金投资理财产品暂时无法退出，首付差80万元左右，找小贷公司垫资一个月，付了6万多元利息。”一位中介说。


小贷公司首付贷的降温伴随着开发商促销新盘力度的不断加大，“首付分期”悄然蔓延。深圳楼市“7·31新政”以后，深圳楼市开启下行通道。10月深圳新房成交继续萎靡，当月住宅成交1835套，在9月弱势基础上继续环比下降18.4%。“上半年新盘销售去化率70%左右，新盘去化率开始走低，三季度去化率仅46%。”深圳房地产协会高级研究员李宇嘉告诉记者。临近年底，开发商不断推出优惠折扣、分期付款等促销手段吸引置业者，通过以价换量，加速项目入市，尽早抢收业绩。在开发商大力促销下，年底深圳新房成交量有所回暖。


深圳贝壳研究院发布的报告称，11月*四周（19日-25日）深圳住宅成交512套，环比增长45.5%。一些项目推出优惠单位、首付分期付、打折销售等优惠活动，直接带动成交。
11月30日，老牌房企合生创展集团有限公司发布公告称，2019年11月30日，公司全资附属公司合生国际，拟分别出售康至公司及凯大公司全部股份予买方Treasure Abundance Limited。对此，业内人士分析指出，合生创展此举意在补充流动资金，填补大幅下滑的业绩。




两次出售同一标的物业？


据合生创展11月30日公告显示，估计康至公司购买价约15.01亿元（约2.18亿美元），估计凯大公司购买价约4.53亿元（约6567.96万美元）。不过，在任何情况下，较终康至公司购买价不得**过约2.28亿美元，而较终凯大公司购买价不得**过约6896.36万美元。协议日期，卖方及其各自的联属人士合计结欠项目公司的净额约人民币13.88亿元。卖方应在完成前悉数偿还公司间贷款。


该公告称，根据公司公布日期可取得的资料，合生国际及其联属人士在公司间贷款金额*结欠项目公司的净额约人民币9.54亿元，预期合生国际将承担的卖方承担开支约人民币7.475亿元。集团计划以内部资源为支付合生公司间贷款金额提供资金。


值得注意的是，此次公告披露涉及的项目公司所拥有标的物业为东方文化艺术中心一部分的北楼，位于东城区朝阳北路9号。


另据公告披露，凯大公司、康至公司及柏顺公司分别占项目公司东方文华国际置业有限公司51%、46%及1.9%权益，境内股东占1.1%，主营开发、兴建、租赁及管理位于的东方文化艺术中心项目下的酒店、音乐厅及办公室。


记者注意到，2017年9月27日合生创展公告显示，合生创展及第三方企业BMI以36.65亿元出售各自所持有的项目公司东方文华国际置业有限公司股权，涉及的标的物业为合生国际大厦项目，同样位于中国东城区朝阳北路9号，标的物业也是为东方文化艺术中心一部分的北楼。


两次交易是为一个标的物业？2017年9月27日，合生创展公告显示，2017年9月27日交易的买方为金致投资有限公司，目标公司为康至公司、凯大公司以及柏顺公司，按此公告交易，金致投资有限公司购买上述三家目标公司股权之后，目标公司的股东将成为金致投资有限公司。但是，记者经天眼查系统并未发现上述三家目标公司的股东为金致投资有限公司。


对此，有业内人士指出，按照上述情况推理，很容易让人质疑2017年的那次交易很可能没有成功，于是今年11月30日再次出让。

12月4日，备受关注的中粮地产与大悦城地产的重组方案获得中国证监会审核通过，这也标志着中粮地产自2017年7月公告筹划重大事项停牌算起，历时17个月的重组即将步入发行阶段。


中粮地产此次重组意义重大，**，本次重组是中粮集团地产业务板块的整合，是中粮集团央企改革的成功范例和实践；*二，重组将显着提升两家公司的综合竞争力，在运营效率、融资能力、品牌优势等方面均能够形成合力，实现规模跨越；*三，重组后的中粮地产将成为中粮集团旗下涵盖住宅地产和商业地产的一专业化平台，以市场上少有的全业态地产公司的全新姿态，开启新阶段的发展。




中粮集团地产板块整合 未来将以专业化平台化运作


2014年7月15日，**国资委召开新闻发布会，公布了开展“四项改革”试点名单，中粮集团成为首批被纳入试点的六家央企之一。2015年中，中粮集团对架构进行了一次深刻的调整，建立了18个专业化业务平台，分平台推进各项改革试点活动。自2015年以来，已有中粮包装、中国肉食、中国茶叶等多个平台完成了混改。2017年7月底，作为集团重要板块之一的地产业务板块也开启了整合的序幕。


在央企深化改革，强调“做强做优做大”和“提质增效”的发展方针下，中粮集团旗下的地产业务急需整合在一个股权平台下进行发展，两个公司的整合势在必行。


本次重组成功过会，标志着中粮集团央企改革的步伐再次向前迈进，中粮地产将成为中粮集团地产板块的一专业化公司。中粮地产有望通过同类合并，形成品牌合力，实现规模和竞争力的大幅提升，不断提质增效，步入发展快车道。


重组将显着提高综合竞争能力


大悦城地产作为中粮集团综合体及商业地产运营的海外上市平台，专注于开发、经营、销售、出租及管理综合体和商业物业。经过多年发展，大悦城已成为中粮旗下较为成功的商业地产运营平台，在业内拥有非凡的品牌影响力和消费者口碑。2019年是大悦城的高质量发展年，面对市场宏观调控整体趋紧的压力，大悦城以精细的运营管理能力、强大的品牌影响力以及灵活的资源整合能力，经受住了来自政策、行业的多方面挑战；业绩稳步提升，1—10月，大悦城收获近60个行业重量级奖项，销售额达152.6亿元，同比增长11%，客流突破1.5亿人次，同比提升9.7%。


中粮地产作为全国较具影响力的房地产企业之一，项目主要布局在、上海、深圳、成都、厦门等二十多个城市，目前的主要产品为壹号系列、祥云系列、锦云系列、鸿云系列等住宅产品。经过多年发展，中粮地产品牌在行业和已进入城市具有良好美誉度和品牌影响力，以优良的品质和完善的服务赢得了市场**。




本次重组完成后，中粮地产将成为产品线齐全，市场内少有的拥有地产全业态的公司。中粮集团的地产业务将形成住宅、商业板块的优势互补，使双方在融资、市场、人才、土地获取、品牌等方面深度融合，有利于激励机制的完善和运营效率的提升。


融资方面，通过增大体量、增强信用，整合后的企业融资成本有望降低，财务管理也将更加优化；市场方面，整合后的主体将更加有效地分配住宅与商业地产的资源，市场地位及市场份额也得到进一步提升；人才方面，双方将在保持公司治理独立性的基础上建立优秀人才的共享机制，实现人力资源的较优配置；土地获取方面，整合后的公司将拥有更多的话语权和灵活性，土地获取能力进一步增强，为业绩长期稳定增长奠定坚实基础；品牌方面，双方将对“中粮地产”及“大悦城地产”品牌进行深度融合，共同扩大品牌的市场影响力，将整合后的公司打造成为全业态的中国综合性房地产旗舰平台。
以金融创新服务商业地产


商业地产的发展需要金融的支持、资金的推动，但目前的传统融资渠道逐渐收紧，企业融资非常困难，这也在一定程度上制约了商业地产的发展，金融该如何做出创新，助力商业地产发展？


中国长城资产（国际）控股有限公司投资部董事总经理田炯表示，房地产的一个短板就是缺乏长期稳定、低成本的资金，在商业地产尤为**。“但现在国内资本市场的证券化产品越来越多，包括CMBS、REITs，这一块我们也在做很多尝试。”


全国工商联房地产商会中国香港及国际分会**林熙龄则认为，不管是创新还是用传统的方式做，投资者较后都是看收益率。“现在要想的不单单是创新那么简单的问题，关键是创新以后能否持续拿到可预计的现金流。”


奥陆资本执行**投资官蔡金强也赞同，现金流很重要，尤其是商业地产。不过蔡金强指出，“对商业地产来说，春天就快来了，现在有可能是黎明前的黑暗，尤其是今年和明年，因为期间融资成本可能会大幅飙升。”


蔡金强补充道，在融资环境收紧的情况下，做金融创新会有非常大的挑战，现在更重要的是做一个模式跟运营创新，金融创新并不是非常容易。


但是，元丰资本合伙人古迎辉认为，金融创新往往是在市场环境较差的时候，被迫使出来的。“回顾欧美的金融创新的历史，CMBS、REITs等推出来的时候，是美国市场环境较差的阶段。”


对于商业地产的金融创新，彩湾智本**顾问、不动产发展运营*耿树森表示，首先还是要学会让商业地产项目盈利。“放弃住宅房地产思维，放弃快盈利的观点，才可能找到盈利点。”

开发商资金压力大


据不完全统计，2019年*房企中有近半数房企曾公开披露年度销售目标，大部分集中在TOP50房企中。在房地产行业整体增速放缓的背景下，截至10月末，在这些提出了年度业绩目标的房企中，有**六成房企目标的完成率达到80%，但仍有部分房企的销售不及预期。华夏幸福、绿地控股、泰禾集团等公司前10月销售额仅占全年销售目标六成左右。


“开发商业绩压力大，年底要冲一下。现在很多房企的策略是赶快出货，获取现金流‘活下去’，然后才能低价收购那些‘活不下去’的公司。”李宇嘉说。今年**季度，多家上市房企的现金流表现不甚理想。例如，绿地控股、新城控股**季度现金流量净额同比分别下降8%、21%。


易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，今年房地产市场确实有压力，开发商纷纷创新思路。“首付分期”从严格定义上看是违规的，但在市场下行阶段，此类做法受到查处的情况相对较少，部分开发商打起了“擦边球”。


“类似‘首付分期’实际上有多种形式，如果是银行帮忙贷款，与监管部门关于银行贷款的政策相违背，属于违规操作，应该予以打击。如果是开发商自己垫资，那么相当于通过垫资加快购房流程的办理，在是否违法的界定方面比较模糊，但会在一定程度上影响房地产交易秩序。”严跃进说。记者 张晓琪
国务委员兼外交部长王毅当地时间1日说，中美双方就经贸问题进行的讨论十分积极，富有建设性，并达成共识：停止相互加征新的关税。




王毅表示，中方愿意根据国内市场和人民的需要扩大进口，包括从美国购买适销对路的商品，逐步缓解贸易不平衡的问题。


王毅表示，两国**同意继续通过访问、会晤、通话、通气等方式保持密切交往，共同**中美关系发展方向。双方将适时再次进行互访。双方决定推动建立在合作稳定的中美关系。




双方还讨论了台海、朝鲜问题，中方支持美朝**人继续会晤继续推动半岛无核化，美方赞赏中国在朝鲜半岛问题上发挥的重大作用。


为妥善处理分歧，中美双方将按照**确定的方向采取积极行动，管控分歧，推动中美关系长期健康稳定发展。


中国商务部副部长兼国际贸易谈判副代表王受文当地时间1日说：美国**对中国2000亿产品征收10%的加征关税原定在明年1月1号提高到25%，现在已经决定明年1月1号仍然维持在10%。双方决定不再对新的产品加征新的关税，对于现在仍然加征的关税，双方朝着取消的方向，加紧谈判，达成协议。