一、地段，还是地段

（一）法律*依附于商业*

1、地段*是写字楼的较重要*之一，很多出租方或承租方所委托的合同审核人员由于对交通、商圈这些理念并没有过多的接触，所以对写字楼所体现的价格和*并不能认同，所以在合同审理中可能会存在忽视或对抗情绪，对此予以避免，尽可能的将商务条款交由相关负责人员确认。

2、对于写字楼价格的确认方式。对该商圈内同级别写字楼价格进行咨询，询问报价、免租期等数据后进行初步估算以作为参照。如果法律人员无暇电话调查，那应请洽谈写字楼租赁的人员同时提供商圈内租价对比表并要求其签字留证。

（二）通过*来筛选对方

1、筛选开发商。写字楼一般集中在城市内繁华商圈，多数是由各开发商开发一到两幢。写字楼具有*高的保值性与增值空间，对于这种**物业，国内多数**开发商采用的是自持模式来长久经营。所以对于承租方而言，繁华地段或商圈的写字楼项目，价格高昂尚在其次，而合同及管理规定相对是复杂甚至苛刻的，所以请务必耐心对待。

对于小开发商开发或散售型的写字楼项目，则可能存在设计缺陷、产权人分散、运营混乱等问题，虽然价格便宜，合同简单，但在长久来看并不是**企业的栖息之地。

2、确认出租方的主体身份。在洽谈合同前，请务必明确出租人主体，是否是开发商或开发商所委、行等。对于该类型出租主体，一般有着较强的运营策略和经营能力。如果是开发商散售后的业主方或其他二房东再次出租的应谨慎考虑，此种出租方往往没有较强的经济实力，在实践中信誉较差，又无长期对于物业的规划能力，所以应尽力避免合作。

二、合同内容常见问题

（一）常规问题

1、**明确写明合同签订地以及诉讼管辖地，禁止留白（按照民诉法**解释28，我也知道房屋租赁 ** 属于专属管辖，但是为了避免不良商户提请诉讼管辖来拖延时间，不要轻视本条，务必明确）。

2、合同中应加入租赁场地的四至图、楼层图，该图应明确标识出租赁位置，一并由承租方加盖印章确认。

（二）特殊需要注意的洽商内容

1、出租方的签约资质

（1）很多开发商在仅具有开发资质，并未在营业执照中加入房屋租赁经营项目，这会导致开发商并没有租赁资格，所以如果是由开发商自行经营的，其在营业执照中应当有房屋租赁经营项目，否则无法开具发票。

（2）租赁场所的规划用途应是“商服”或“办公”，否则的注册带来障碍。

（3）出租方与承租方的签约身份。写字楼租赁涉及到大型复杂的管理体系以及物业管理资质，有时签约主体不一定为业主，而会授权关或委托*的行来进行经营管理。这时出租方应出具业主授权证明，其中的内容基本包括：

①出租方有权签署租赁合同，所签的合同由产权方承认法律效力。

②出租方有权收取租金、物业费、管理费等费用。

③对签约方所签署的授权期限应等于或长于出租期限。

2、何时去承租？

请尽可能在写字楼设计或建设期间签署，该阶段的工程改动余地较大，仍然可以满足客户的个性化需求，这种订单式租赁会使得承租方具有较大的议价能力，能够有效对写字楼的价格进行有效洽谈。但该洽谈前提应建立在对开发商有充分的建设能力、运营能力认识之上进行。同时自身承租面积较大，具有相应的议价能力。

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