山东省菏泽市建设用地使用权评估资产评估今日新讯

日常的土地评估业务以出让、划拨转出让、抵押、土地使用权价值分析等评估目的为主，用地性质主要为国有建设用地使用权。而集体建设用地使用权的评估业务较少，一是因为集体建设用地使用权禁止流转，无评估市场生长的土壤，因此少有人花钱来评估集体建设用地使用权值多少钱；二是因为当前评估行。业内对集体土地评估缺少统一的、*的指导思想，在技术上、理论上较难操作。

而纵观当前我国的土地所有制，分为两类，一是城市土地，归国家所有；二是农村土地，归农民集体所有。国家所有的土地，享有完全的占有、使用、收益和处分权；而集体所有的土地，其土地使用权享有占有、使用、收益和受限制的处分权。具体表现为，国有土地使用权可自由公开交易，但集体土地却只能限于耕种或村庄内公共建设，不能抵押和买卖。

暂且不论集体建设用地流转的具体操作方式，对集体建设用地使用权的使用表现形式做一点讨论。

集体建设用地使用权使用的表现形式，除农村公共设施，一般为宅基地使用权、乡镇企业用地使用权，现实工作中还有一类集体建设用地使用权，就是农民三产用地。

一、宅基地使用权的价格评估

宅基地使用权，是经依法审批的由农村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅的没有使用期限限制的集体建设土地使用权。

（一）成本逼近法，其评估思路为假定用地为生地(农用地或是未利用地)，通过层层开发建设资金的投入，较终形成可利用地块所付出的直接费用，包括农用地取得费(征地费、补偿费、青苗费)，对集体建设用地，此部分价值的测算可理解为农用地转为建设用地后耕种该宗地的损失，还得考虑相关税费、土地增值收益等等，根据用途特性，通过相关因素修正较终得出宗地使用权价值。

（二）基准地价系数修正法。在制定了基准地价的城区周边，可参考相近区片的基准地价采用基准、地价系数修正法进行评估。

（三）剩余法。采用剩余法的评估思路，对房地产开发后的价值的测算，可借鉴房地产开发中价值定位中的成本加成法确定，或是根据周边住宅出租的客观租金还原测算，通过剔除相关费用，剥离得到宗地的价值。

二、乡镇企业用地使用权价格评估

乡镇企业用地使用权，是经审批的由农村集体经济组织通过投资或其他方式向从事非农生产经营性活动的乡镇企业提供的集体土地使用权。

对比国有工业用地划拨土地使用权的特性分析，我们不难发现，这两种用地性质的内涵较为相似，其评估理论与方法与前点宅基地使用权的评估相近，可按上述的方法进行评估。

三、农民三产用地使用权评估

集体三产用地，一般是指**在征用农民集体土地后，安置给农民集体的*三产业用地，通常指除农业、工业、建筑业以外的其他各业用地，具体如商业(农贸市场)、办公楼、公寓等。

若此类用地不考虑权属性质的因素，土地的开发利用经济效益也相当明显（如用于出租），因此对其评估的理论与方法，笔者较为赞同**种观点，即此类用地不用于转让，仅按开发建设后以出租的方式利用。

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