房地产投资有四大特点：土地位置（地段因素）、土地属性（规划因素）、资金密集（资金因素）和投资时机（时机因素）。

土地因素，*富商李嘉诚说过：“决定房地产价值的因素，**是地段，*二是地段，*三还是地段”，几十年来，李嘉诚的这句话一直被奉为房地产界的金科玉律。SOHO中国的董事长潘石屹在接受某一次采访时也表示，十多年来，只投资市中心房子。他认为，城市中央区域永远属于**资源，投资一定是看涨的，而且即使房价不涨，房租也永远是涨的。地段包括了交通、商业、休闲娱乐、医疗、教育、金融等配套，是诸多生活因素的综合体现，土地的位置从根本上决定了房地产未来的增值能力。

土地属性方面，土地的利用性质，土地的规划指标如土地使用面积、容积率、建筑密度、限高、日照时间要求等会影响建成后的货值，影响房地产开发的利润，这也是在房地产开发中要特别关注的点。

资金因素，中国房企发展的较大瓶颈是金融，资金链是房企开发项目较大风险所在。房地产发展分三个阶段，**阶段以开发为主；*二阶段注重管理；*三阶段就是金融。持有者用各种投资金融创新工具持有资产，同时保持资产流动性，成为市场中非常重要的任务。

时机因素，自1998年废除福利分房制度，中国房地产走上市场化正轨，从那以后，中国的房地产市场共经历了三次火热三次调控，2018年正处于*三次调控之中。这三起三落分别为：98年国家废除福利分房制度，房地产走上正轨，这个期间（1998-2002年）房地产走上市场化道路；2003-2007年房地产行业被列为“投资过热”行业，**轮调控拉开序幕，全年政策围绕遏制投资和房价过快增长展开；2008-2009因金融危机经济下滑严重，**出台四万亿计划，房地产扛大旗保八；2010-2013房价上涨过快，*二轮调控开始； 但是由于08年的四万亿计划导致房地产投资保持在高位，而2010-2013的调控又限制了需求的释放，不少城市库存压力节节攀升，为了去库存，2014-2016各城市相继取消限购政策，楼市升温；2016年至今，新一轮调控开始。怎么踩准投资时机是一门本事，笔者见过项目在地**点进场，房价低点出售，利润率为-12%，血亏。

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